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El 17 de octubre de 2018, se hizo legal comprar y cultivar pequeñas cantidades de marihuana en Ontario. No obstante, la idea de comprar una casa que se ha utilizado para cultivar marihuana puede causar desconcierto en algunos compradores. Por ende, es importante entender si esto realmente es algo por lo que preocuparse y tomar las medidas adecuadas para proteger nuestros intereses.

La responsabilidad del agente de bienes raíces siempre será transmitir la mayor cantidad de información posible a su cliente, ya que sobre esto se basará la decisión de comprar o seguir buscando. Sin embargo, el vendedor no está en completa obligación de divulgar todos los detalles acerca de su propiedad.

Para comprender lo que realmente es obligatorio mencionar acerca de una propiedad, es importante recordar la distinción entre los estigmas que se relacionan con el pasado de una casa y los defectos físicos en la estructura.

Estigmas

Un estigma es un atributo no físico de una propiedad que puede desencadenar una respuesta emocional o psicológica negativa en un comprador potencial. Sin embargo, los eventos o circunstancias que provocan la respuesta no necesariamente tienen que ver con la función o apariencia de la propiedad. Los ejemplos incluyen una casa que anteriormente estaba ocupada por un criminal notorio, o, una casa donde ocurrió un suicidio.

Los hechos que puedan constituir un estigma variarán de un comprador a otro, dependiendo de su sensibilidad con respecto a ciertas cuestiones. Por ejemplo, un comprador puede creer que una casa donde una planta de marihuana fue cultivada legalmente está estigmatizada, mientras que otro comprador puede no tener ninguna preocupación. En Ontario, no hay ningún requisito para que los vendedores revelen la existencia de hechos que puedan provocar estigmas en los compradores. Sin embargo, el representante del comprador puede realizar consultas específicas sobre problemas que son importantes para su cliente.

Defectos

Un defecto, por otro lado, es un atributo físico de la propiedad. Los defectos físicos se dividen en dos grandes categorías: patentes, aquellos que son fácilmente visibles o pueden identificarse durante una inspección sin implicar mayor investigación. Por ejemplo, el daño o las manchas visibles pueden sugerir una fuga de agua desde el techo o desde el baño. Respecto a los defectos de patentes, no hay ningún requisito para que el vendedor divulgue estos.

Los defectos latentes no son evidentes y pueden no ser fácilmente detectables, incluso por un inspector de viviendas u otro experto. Si el defecto latente representa un riesgo grave para la salud y la seguridad de quienes viven en el hogar, el vendedor debe revelarlo. Los ejemplos de defectos latentes que deben ser revelados incluyen problemas estructurales que hacen que la residencia sea peligrosa para ocupar, desgaste o daños a los sistemas de servicios públicos que ponen a los ocupantes en riesgo.

Marihuana y Daños a la Propiedad

Es importante entender la diferencia entre patentes y defectos latentes, ya que se aplica al cultivo de cannabis. Cultivar marihuana dentro de una vivienda no necesariamente puede causar daño físico a una propiedad. Si no hay daño físico o si el daño se ha remediado por completo y, por lo tanto, está libre de cualquier defecto, el historial de la casa sigue siendo una posible causa de estigma si es una preocupación para el comprador.

Cómo afecta a los Vendedores

Antes de publicar una propiedad la venta, es importante discutir con el vendedor cualquier problema que pueda ser relevante para un posible comprador.

Si el cultivo de marihuana ha dañado la propiedad hasta el punto de que la casa no es segura para vivir, y el defecto no es obvio a simple vista, es un defecto latente que debe ser revelado.

El problema es menos claro si la propiedad se usó anteriormente para cultivar marihuana pero no está dañada de ninguna manera. Los tribunales de Ontario han determinado que los vendedores no tienen que divulgar de manera proactiva la historia de su hogar durante su propiedad, incluso si la propiedad conlleva un estigma. Sin embargo, no hay nada que impida que un comprador intente demandar al vendedor por no revelar el estigma. Incluso si es poco probable que la demanda tenga éxito, el vendedor todavía podría enfrentar un proceso legal largo y costoso.

El agente de bienes raíces de un comprador también puede preguntar específicamente si alguna vez se usó la casa para cultivar marihuana. En este caso, hay dos opciones: puede responder con sinceridad o negarse a responder la pregunta y dirigir al comprador para que realice su propia investigación. La elección de estas opciones recae exclusivamente en el vendedor. Es importante notar que bajo ninguna circunstancia se puede revelar un estigma sin el consentimiento del vendedor.

Cómo afecta a los Compradores

El responsabilidad del agente es trabajar con su cliente para garantizar que la propiedad se adapte a sus necesidades. Un componente clave de eso es una comprensión clara de lo que quieren y necesitan en una propiedad, y de lo que absolutamente no se quiere.

Durante estas conversaciones, si el comprador ha dejado en claro que no desean comprar una casa donde se haya cultivado marihuana, hay varias medidas que el agente debe tomar para asegurarse de que se cumplan sus deseos.

Primero, cuando el comprador está interesado en una propiedad, puede hacer consultas directas al representante del vendedor. El representante del vendedor puede optar por responder la consulta o indicarle que realice su propia investigación.

En segundo lugar, independientemente de la respuesta que ofrezca el vendedor, es recomendable realizar una investigación independiente sobre el pasado de la propiedad. Esto podría incluir una simple búsqueda en línea de la dirección u obtener otros registros públicos relacionados con la propiedad. Muchos municipios o servicios policiales mantienen registros de residencias que se han utilizado para cultivar marihuana ilegalmente. Sin embargo, es probable que esta investigación descubra solo las grandes operaciones de cultivo, no el cultivo a pequeña escala de unas pocas plantas de marihuana.

En tercer lugar, puede intentar incluir en su oferta la garantía del vendedor de que la casa no se utilizó para cultivar marihuana. Normalmente, y por razones obvias, este tipo de garantías solo deben cubrir el período de propiedad y ocupación del vendedor. Dependiendo de la disposición del contrato, si el vendedor se niega a aceptar la garantía, puede indicar que la propiedad se usó como un cultivo de marihuana, o simplemente puede significar que el vendedor no sabe qué sucedió en la propiedad antes de que la compraran. En cualquier caso, el agente y el cliente deberán tener más discusiones al respecto.

Conclusión

Aunque la legalización del cannabis no altera significativamente los requisitos de divulgación de información existentes, muchos compradores y vendedores tendrán preguntas sobre lo que esto significa para ellos.

La mejor solución es contactar al agente de bienes raíces, quien se encargará de proveer la información necesaria, clara y transparente, para tomar la decisión correcta.